合同法规:房屋租赁纠纷装修费用处理原则

时间:2017-09-26 合同法规 我要投稿

  目前,对待租赁房屋装潢纠纷的主要观点有:一认为装潢应该按不动产添附原理中附合的规定处理,装潢物的所有权应属于房屋所有人;二认为装潢问题的处理中不存在添附问题,房屋也并未因装潢而变成另一个新物;三认为应适用民法中的不当得利返还原则处理;四认为根本不存在不当得利的问题,返还更无从谈起;五认为应不论主观因素,仅适用物权原则,取得物的一方就应该给予对方补偿;六认为租赁合同是债的法律关系,装潢的处理也应仅适用债权原则处理;七认为应采取折衷物权、债权原则的处理方法,取公平原则处理。

  一、不可拆除装潢的性质及其归属

  (一)不可拆除装潢的性质

  租赁房屋中不可拆除的装潢部分应属传统民法理论中的添附,是添附中的动产与不动产的附合形式。添附是指不同所有人的物合在一起形成不可分离的一物的客观现象。添附包括混合、附合和加工。附合是指一所有人的物附着于或结合于其他所有人的物之上而形成新的财产,非经拆毁新形成的物不能将二者分开或者需耗费巨资才能将二者分开。由此,不可拆除之装潢当属不动产与动产的附合形式。

  (二)不可拆除装潢之归属

  根据传统民法理论,动产与不动产附合的,应由不动产所有人取得动产所有权,是为物权之原始取得,而动产所有人因附合而丧失动产所有权。但在我国的民法中没有添附的规定,在新的《物权法》中亦未作规定。根据物权法定原则,物权的取得应来自于法律的直接规定,我国法律中既然没有添附的规定,就不宜直接适用添附理论来明确装潢物的归属问题。最高法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定:非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。该条规定与传统的添附理论是存在区别的。添附理论是一种物权取得制度,它是排除约定的法律规范,添附物一经添附,其所有权就直接归属于不动产所有人,且添附理论是不考虑当事人的主观意志(即不论善意、恶意,不论不动产所有人同意与否)的强制性规定。而第86条不仅是约定优先,且仅限于财产所有人同意的情形。目前,法院解决装潢物的归属问题就是适用第86条的规定的。笔者认为,根据第86条的规定,经出租人同意的装潢在租赁期间,其所有权仍应属于承租人。在租赁期满后,可拆卸部分,由承租人拆卸,不可拆卸部分,有约定的依约定,无约定的才涉及是否折价补偿的问题。

  二、承租人求偿权的性质

  按理说,承租人的求偿权属于不当得利返还请求权。所谓不当得利是指没有合法根据而取得利益,致使他人受有损失的事实。它包括三个要件:受有财产上的利益;致他人受有损失(损害);无合法根据(无法律上的原因)。此说认为,出租人因附合而取得了装潢材料所有权,是为得利,而承租人因此失去材料所有权,是为失利,且出租人之得利并无合法依据,故承租人得请求不当得利返还,要求出租人折价补偿。

  此观点有值商榷:

  (一) 承租人的失利问题

  承租人基于特殊的使用目的对房屋进行装潢,并享受装修利益。而装潢物是消耗品,有其使用年限,随着使用期的延长,其装修利益也在慢慢地耗损。从‘善良经济人’的角度分析,承租人的装潢行为应是理性的,不应给出租人带来额外的负担,其装潢使用之材料和价格应该与其租赁期限相吻合。也即租赁期满时,其装潢利益应大致损耗殆尽,既如此,承租人又何来失利可言?若承租人奢侈装潢,不考虑装潢物的价值应与租赁期大致相当的因素,则不能认定其为善意,更不应让出租人为其恶意行为买单。

  (二) 出租人的得利问题

  出租人出租房屋的目的是为了获取租金利益,所谓的获取装潢利益并非出租人的本意。出租人同意承租人基于租赁目的对房屋进行必要装潢,并不可理解成其同意承租人不受限制地肆意装潢,而应是其同意承租人对房屋进行与租赁期限相当的装潢。就此意义而言,承租人超出与租赁期限相当的装潢部分应视为未经出租人同意的装潢。此外,出租人并不能控制承租人的装潢行为,承租人的装潢是基于自己的审美观点和使用目的进行的,出租人未必能欣赏和接受,故于承租人为利益者,于出租人未必是利益。若房屋装潢的客观利益不符合出租人的主观利益,而将该装潢随房屋一起归并给出租人,并要求出租人补偿,这应属强迫得利,强迫得利“应认定所受利益不存在,免负返还偿金责任”。反言之,若按不当得利理论判令出租人折价补偿承租人装潢残值,有时补偿款甚至会超出出租人的租金收入,而在下一轮租赁中,新的承租人往往会重新装潢,使出租人折价取得的财产并未发挥作用,出租人无缘无故遭受了损失。此种情形在经营用房租赁中尤为明显,前一轮租赁经营浴室,后一轮租赁经营宾馆,每轮租赁装潢都耗资甚巨,若每次均要求出租人折价补偿,出租人早已破产,则其得利何在?当然,也存在因装潢使出租人获利的情形,这要区分装潢的三种类型而论:对于单纯装修部分,合同期满后,因存在装修利益的推断耗尽和强迫得利情形,不存在出租人折价补偿问题。对于扩建部分,因扩建是征得出租人同意的,且扩建的房屋对出租人也是有利可图的,这部分装潢在合同终止后的成本残值应由出租人折价补偿给承租人,即使该扩建部分是违法建筑,出租人也应予补偿。对于结构性、功能性的改建部分,则应分情况分析,有的改建仅是为了承租人特殊的使用目的,如为经营需要而把房间打通,修建锅炉、浴池等,这些基于特殊用途的改造一般于出租人没有利益可言,不应要求出租人补偿,但若承租人有证据证明出租人确实因此受益,则其亦可要求出租人补偿;有的改建是为了改善、增强房屋的功能,提高房屋的使用价值,这些改造于出租人是可利用价值的,如电、气、水等基础工程的改造,给房屋增加隔热设施,中央空调系统等,这些改造会使出租人在再行出租或自行使用时从中受益。对这部分有益价值,出租人应给予承租人相应补偿。故而,所谓的出租人的得利也并非是一概而论的。

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