合同案例：未办理变更登记不影响所签订合同的效力

合同案例：未办理变更登记不影响所签订合同的效力

　　2013年4月9日，刘楚升(化名)与唐湘岳(化名)签订了土地使用权出让合同，合同约定刘楚升将其在国土部门依法取得的批准用地A号地转让给唐湘岳，转让价为30万元，合同签订时给付15万元，余款于2014年1月1日前付清，刘楚升有协助唐湘岳办理过户手续的义务，如该土地不能及时过户至唐湘岳名下，则由刘楚升办理建房手续，待房屋建成后再一并将房屋及土地过户给唐湘岳。合同签订后，原告支付部分土地使用权转让款项。后来，刘楚升发现附近的土地很快升值，遂有悔意，以合同未办理登记属无效合同为由起诉到法院，要求被告唐湘岳返还已付款项15万元。

　　【分歧】

　　该土地使用权出让合同是否有效?存在两种意见。

　　第一种意见认为，土地使用权转让合同未办理登记，所以该土地使用权合同无效，唐湘岳应当返还刘楚升已付款项15万元。

　　第二种意见认为，该合同系双方自愿签订的，不违反诚实信用原则，是有效的。虽然未办理物权登记的，但不影响合同效力。

　　【评析】

　　赞同第二种意见，理由详述如下：

　　首先，我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该案在审理中，并未发现前五项导致合同无效的情形，故该案当事人签订的土地使用权出让合同是有效的。

　　其次，根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”物权法确定了不动产物权变动的原因与结果进行区分的模式，签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因，土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果。该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果。

　　最后，《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。那么违反该法律规定是否导致合同无效?从我国《物权法》第十五条看出，这里的法律另有规定应指某一部法律明确规定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物权登记的，合同才生效。如果法律没有明确这样规定，都应该认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。没有办理物权登记的，不影响合同效力。而《城市房地产管理法》三十八没有该类规定，故不属于“除法律另有规定”范畴。

　　综上所述，该案土地使用权转让合同属有效合同，法院应驳回原告的诉讼请求。

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