合同案例:母亲将女儿房屋出租给他人是否合法有效

时间:2017-10-02 合同法规 我要投稿

  2007年12月24日,王凤玉与李荣新签订《楼房租赁合同》,约定:李荣新将田阳县城一栋四层楼房出租给王凤玉从事铺面经营餐饮、旅业,期限为10年,时间从2008年1月18日至2018年,年租金为6万元。合同签订后,双方履行合同至2011年3月时发生矛盾,李荣新一怒之下请人将出租房屋的一楼大门上锁,致使王凤玉无法正常经营一楼。王凤玉将李荣新诉至法院,请求法院判令双方继续履行合同。经查,该房的土地使用权和房屋所有权登记于第三人李丽的名下。李荣新与第三人李丽系母女关系。该房屋建成及登记后,一直由李荣新管理使用。第三人李丽一直在外读书、工作,涉案房屋一直由李荣新管理使用,房屋租赁事项经由李荣新与王凤玉办理。(当事人为化名)

  【案件分歧】

  本案有两种不同的处理意见:第一种意见认为,王凤玉与李荣新签订《楼房租赁合同》的主体不适格,属无效合同。王凤玉与李荣新所签订的合同标的房屋的所有人是第三人李丽,现签合同是李荣新,属于主体不适格,且过后第三人李丽也不予确认,故该合同是绝对无效合同,无效合同自始至终无效。

  第二种意见认为,王凤玉与李荣新签订《楼房租赁合同》系双方的真实意思表示,合同没有违反法律法规的禁止性规定,也没有损他人的合法利益,故该合同合法有效。

  【律师评析】

  认同第二种意见。理由:根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

  本案中,李荣新出租的楼房虽登记在其女儿第三人李丽的名下,但该楼房一直是李荣新管理使用。李荣新将该楼房的使用权出租给王凤玉,并未损害该楼房的所有权,亦未改变第三人李丽拥有该楼房的所有权,对第三人李丽的利益不构成损害,且双方已实际履行该租赁合同近六年之久,第三人李丽未曾提出异议,该合同合法有效,故法院应当支持王凤玉的诉讼请求。

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