《合同法》关于居间报酬的规定

时间:2022-09-13 12:46:17 合同法规 我要投稿

《合同法》关于居间报酬的规定

  居间费用是指居间合同发生的费用。居间作为中介的一种形式,其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起,以促成交易后取得合理佣金的服务。下面yjbys小编就为大家带来《合同法》关于居间报酬的规定,供大家参考。

《合同法》关于居间报酬的规定

  《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。

  针对上述规定,可以看出,如果委托人与居间人之间对报酬有约定的则应按约定的支付,但前提必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充分体现了《合同法》的平等、自愿精神。建设部、国家计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%~2%计收;实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,’但最髙不超过成交价格的3%。买卖代理费应向委托人收取。”以广州市内的各种大小地产中介为例,普遍都是向买卖双方收取报酬,且按2%、3%向各方收取,加起来收取的比例占成交价的4%、6%。从上述规定看来,这明显是违反规章规定的行为,物价部门应当予以监管。但从另一角度来看,经纪方均与买卖方签订了居间合同,其中是明确约定居间费用的金额、比例的,双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪方还有一个看似合法的借口就是,买卖双方都是委托人,委托人应当依约支付报酬,我们向两方收取没有违反合同法,应当予以保护。实践中,对于此类案件的审理,有的仲裁委员会裁决认定,合同约定是当事人的真实意思表示,应当依约履行合同支付居间费用,而不必依照规章规定的标准执行。对此类裁决结果,笔者是认同的,作为一个有民事行为能力的人,理应对合同约定作淸晰了解和认识,应受合法有效的合同约束。

  居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则

  根据《合同法》,居间人取得报酬的前提是合同成立。但这并不能体现合同法的公平原则。较为符合实际的标准应该是,居间人在居间过程中不存在过错并已经促成合同成立的,有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的,应由合同双方自行协商解决。

  随着市场竞争的日益激烈,多数房地产中介公司都使出全身解数不惜代价地取悦业主及买方。针对卖方而言,放盘委托是完全免费的;针对买方而言,不仅按照买方要求尽可能压低价格,还要提供一系列的后续服务,如银行按揭贷款手续,办理房地产交易过户手续,办理评估、公证、保险等免费的服务等。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单,在一系列的后续服务中由于涉及的机构较多,难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞,这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。经纪人就算促成了买卖双方签订合同,中介费用一样存在无法收取或全额收取的'风险。

  合同成立后是否居间人就可以收取报酬,在履行非媒介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间费用的合法抗辩理由,笔者认为,房地产经纪人在促成买卖后,本可以由买卖双方自行到房管部门进行交易,换句话说,办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地,若买卖方需要经纪人提供这种服务的,就应当另行支付费用,该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服务费用。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用,其有权针对的仅是有偿服务费用而已。

  居间合同报酬比例一般是怎样的

  居间合同,又称“中介服务合同”。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍,而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。

  依据我国民法典的规定,居间合同的居间人收取多少服务费,由居间人与委托人协商,按居间合同的约定支付。

  《中华人民共和国民法典》第九百六十一条【中介合同定义】中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  第九百六十三条【中介人报酬请求权】中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

  中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。

  居间合同具有哪些特征

  (1)居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的

  在居间合同中,居间人是为委托人提供服务的,这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。居间合同的标的是居间人进行居间活动的结果,其目的在于通过居间活动获取报酬。居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。

  (2)居间人在合同关系中处于介绍人的地位

  居间合同的客体是居间人依照合同的约定实施中介服务的行为。无论何种居间,居间人都不是委托人的代理人或当事人一方,居间人只是按照委托人的指示,为委托人报告有关可以与委托人订立合同的第三人,给委托人提供订立合同的机会,或者在当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介作用,并不参加委托人与第三人之间具体的订立合同的过程,他的角色只是一个中介服务人。只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。

  (3)居间合同具有诺成性、双务性和不要式性

  居间合同的诺成性是指,只要委托人与居间人意思表示一致,居间人就负有依委托人的指示进行居间的义务,而一旦居间人的活动取得结果,委托人就应支付报酬,合同即成立,而无需以实物的交付作为合同成立的要件。

  居间合同的双务性是指,居间合同一经成立,当事人双方均需承担一定的义务。就居间人而言,居间人有据实报告的义务;对委托人而言,合同因居间而成立后他有支付报酬的义务。

  居间合同的不要式性是指,当事人可以采取口头或者书面形式,居间合同的成立也不需采用特定的形式。如果约定不明确,应当遵循交易惯例。

  (4)居间合同具有有偿性

  居间人以收取报酬为业,居间人促成合同成立后,委托人当然要向居间人支付报酬,作为对居间人活动的报偿。不要报酬促进他人订立合同的行为,不是居间合同,而是一种服务性活动,行为人不承担居间合同中的权利义务。

【《合同法》关于居间报酬的规定】相关文章:

新合同法对居间合同的规定05-05

《合同法》关于“要约”的规定11-15

合同法关于定金的规定09-03

合同法关于免责条款的规定11-15

合同法关于借款合同的规定09-23

中国关于合同法律适用的规定09-06

合同法关于股权转让的规定11-25

租赁合同法规定11-22

合同法规定的期限11-12