合同法解释228条

发布时间:2017-07-14 编辑:罗东兰 手机版

  合同法第228条规定了第三人的原因致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或不付租金。如下为合同法解释228条的内容,欢迎阅读!

  合同法解释228条

  第二百二十八条 因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

  第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

  【释义】本条是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。

  所谓出租人的权利瑕疵担保是指出租人担保第三人不能就租赁物主张任何权利。权利瑕疵担保责任是指当第三人对租赁物主张权利时,出租人所应承担的责任。

  权利瑕疵担保责任的构成要件为:第一,权利瑕疵在合同成立时已存在;第二,相对人不知有权利瑕疵的存在,如果在订立合同时相对人明知行为人对该物无处分权而与之订立合同,相对人不能作为善意相对人而享受对对方的权利的瑕疵担保的要求;第三,权利瑕疵在合同成立后仍未能排除,如果在合同成立时,虽有权利瑕疵,但在合同成立后,行为人取得了该物的处分权,则应视为权利瑕疵已经除去。

  出租人承担权利瑕疵担保责任的条件为,1.因第三人向承租人主张权利。第三人主张权利可以是第三人作为租赁物的所有人主张出租人对租赁物无处分权,该租赁合同无效;也可以是作为租赁物的抵押权人,在义务人不履行义务,要求实现其抵押权。在这种情况下,势必影响承租人对租赁物的使用、收益。

  2.第三人主张权利妨碍承租人对租赁物的使用和收益。如第三人主张抵押权的实现时,因其涉及对租赁物实体的处置,则会妨碍承租人对租赁物的使用。

  3.承租人在订立合同时不知有权利瑕疵,如承租人在订立合同时明知出租人对该租赁物没有处分权,而自愿承担第三人主张权利的风险,出租人不负瑕疵担保责任。

  在第三人主张权利时,除出租人已经知道第三人主张权利外,承租人应当及时通知出租人,如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的,则出租人对承租人的损失不负赔偿责任。承租人及时通知出租人,出租人对第三人主张权利不能排除的,承租人事实上对租赁物已无法使用、收益,这时,承租人有权请求减少租金或不支付租金。

  合同法解释228条

  一、《合同法》第228条无限扩大了出租人的利益

  合同法第228条规定了第三人的原因致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或不付租金。该条的立法意旨在于赋予承租人的瑕疵抗辩权,以保护承租人的租赁权利。

  承租人享有该抗辩权的条件有:1.第三人对租赁物主张权利;2.承租人不能对租赁物进行使用、收益。承租人的抗辩内容包括减少租金或不付租金,至于在什么时候减少租金,什么时候不付租金,应解释为视第三人对租赁物造成的影响而定。

  根据上述分析,只要有第三人对租赁物主张权利,就极有可能使承租人享有抗辩权,诚然,这对承租人是一种保护,但同时对出租人的利益也是一种责任。然而,如果承租人在租赁合同签订前已知悉该租赁物上存在权利负担,却仍签订租赁合同的,是否仍有必要赋予承租人的抗辩权予以保护,是否还有必要要求出租人承担该项责任。

  二、《担保法司法解释》对出租人、承租人、第三权利人的利益予以平衡

  《解释》第六十五、六十六条妥善地平衡了出租人、承租人、第三权利人的利益。根据该司法解释,是否赋予承租人抗辩权,要区分抵押与租赁合同成立时间的先后,先出租后抵押的,承租人有权对抗第三人的权利主张;先抵押后出租的,要区分承租人是否知悉财产抵押情况,而证明是否知悉是看出租人是否已经书面告知。

  笔者认为,司法解释从实体上和程序上都妥善地平衡了出租人、承租人、第三人的利益。“买卖不破租赁”使得租赁具有了一定的物权性,故租赁在先的当然可以对抗在后的抵押物权。当抵押在先时,立法者并非直接认定抵押权人可以对抗承租人,而是区分承租人的主观意图。更为精妙的是,立法者在举证责任的分配上,将证明承租人主观意图的责任,推向了出租人。只有出租人证明自己进行了书面通知的,才能认定承租人已知悉了租赁物的权利负担。这样的立法构思,既体现了法律对于弱势群体的人文关怀,又不至于因 “群体弱势”而破坏其他合法权利人的利益。

  总而言之,司法解释的立法者在深刻领会“买卖不破租赁” 所包含的人文关怀的基础上,秉承法律理性。在实体上赋予了承租人享有物权性的权利,给予了承租人以主观意图进行抗辩的可能。在程序上,创设了充满人文气息的举证分配规则。同时也有效地保护了出租人的利益。司法解释这样的规定,既体现了现代法治的人文情怀,也实现了市场主体的利益平衡,对指引从前不太合理的法律制度、规范进行解释大有参考、借鉴之用。

  三、根据《解释》精神解释《合同法》第228条

  根据司法解释的规定,再来对《合同法》第228条。该条未区分租赁物上权利负担与租赁设立时间,未区分承租人在订立租赁合同时的主观状态,而一律赋予承租人以抗辩权,虽然客观上保护了承租人的利益,但这对出租人和不确定第三人而言,显属不公。如承租人在设定租赁合同时,知悉了权利负担状况,承租人即有可能要求降低租赁价格,此时承租人已经获得了风险对价,如再赋予其抗辩权,显然权利与义务不对等。另外,从法理上而言,民事主体应为自己的意思表示负责,承租人获知财产负担的情况下仍然承租,就表明其愿意承担由此产生的法律后果,而法律规定承租人可以免除此后果,显然属于蛇足之举,亦为矫枉过正之举。

  因此,应该结合司法解释的立法精神来对《合同法》二二八条进行解释。当然,若权利负担属抵押权时,自可直接适用司法解释规定,司法实践也多如此操作。但如果权利负担是抵押权之外的负担时,应将《合同法》条文中 “因第三人主张权利”解释为因第三人主张“成立于租赁之前,且承租人对此明知或应知道”的权利负担。至于明知或应知的认定标准,应以出租人是否在订立合同之初向承租人发送了书面通知。

  四、结语

  我国的法制不健全,其中可能有缺乏理性而崇尚感性的问题。法律固然需要人文关怀,需要对弱势群体的偏斜,但法律也需要理性,需要权利义务对等的完美平衡。可喜的是,近几年来,随着我国法学理论研究成果的进一步涌现,立法者素质的进一步提高,媒体、人民监督力量逐步增强,我国的法律体系中,也不乏人文关怀和理性并存的法律。在法律没有修改的情况下,我们也可以现行先进法律、法规的先进理念为指引,对原来不合理的法律规定进行合理解释,这或许也是优化我国司法环境的一个权宜之计。


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