确定合同解除买卖损失
篇一：通过案例解析预售合同纠纷损失认定问题
通过案例解析预售合同纠纷损失认定问题
（为保护当事人合法权益，本文的所有当事人信息均使用化名）。
案件介绍：
2009年4月17日，被告张少涵与原某实业公司有限公司（以下简称某实业公司）签订《某小区认购合同》，约定张少涵购买某小区房屋一套，并于当日支付了18万元首付款。后某实业公司未修建房屋并进入了破产程序。
2009年9月12日，原告张多媛（乙方）与张少涵（甲方）签订《预购房转让协议》，约定甲方以20万元人民币的价格将上述预购的诉争房屋（下同）所有权转让给乙方，甲方不参与该房的处置权，今后更改户主名字时甲方有义务协助乙方更名。协议签订后，张多媛按约定支付了转让款，张少涵将《某住宅小区内部认购合同》原件和收款收据交给张多媛。 2010年4月19日，北京市某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）参与某实业公司破产重整，接某实业公司上述拟建而未建的楼盘。
张少涵于2010年7月21日出具委托书，委托张多媛全权处理上述某小区房屋。2010年8月22日，张多媛代张少涵与房地产开发公司签订了《购房预约协议》，约定：张少涵向房地产开发公司购买原某实业公司拟修建的位于北京市朝阳区东坝某街的“爱屋及家”项目房屋一套。
2011年10月11日，张少涵与房地产开发公司就上述《购房预约协议》所确定的房屋签订了正式的商品房买卖合同，约定商品房买卖合同总价款为120万元（包括被告向原某实业公司交纳的18万元，未付房款为102万元）。
张少涵一直未履行《预购房转让协议》所约定的义务，并于2013年4月11日与房地产开发公司办理了接房手续，将房屋进行装修。张多媛得知后，起诉至法院，请求解除预购房转让协议，并同时要求退还合同转让费及赔偿房屋的购房差价损失。
靳双权律师意见观点：
本案中，因张少涵恶意违约导致房屋买卖合同目的不能实现，张多媛要求解除合同并赔偿损失，合同解除后张多媛是否存在期待利益损失以及如何计算该损失是本案的主要争议焦点。 第一种观点认为，该案中因张少涵恶意违约导致合同目的不能实现，张多媛请求解除合同，人民法院应予支持，但应按照银行同期贷款利率来计算张多媛的损失。理由是：守约方在交易活动中，实际支付的资金是明确的，一旦买卖合同解除，合同恢复到最初状态，守约方在交易活动中的资金被违约方占用，给守约方造成最直接的损失即是资金占用损失，按照通行作法，资金占用损失通常按银行同期贷款利率来计算。
第二种观点认为，该案中因张少涵恶意违约导致合同目的不能实现，张多媛请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买成本之间差额损失的，人民法院应予支持。理由是：本案合同当事人在签订合同时对房屋是否完成修建、升值和贬值有充分考虑。因此，在诉争房屋完成修建并存在巨大增值的情况下，被告恶意违约，企图通过占有房屋来获得房屋的巨大增值的行为应当得到遏制，按照房屋市场价值与购买成本之间的差额来计算守约方的期待利益损失，违约方期望基于违约而获得的利益将不复存在，有利于减少恶意违约情况的发生。 房地产买卖纠纷律师靳双权案件评析
房地产买卖纠纷律师靳双权更赞同第二种观点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，期待利益损失也是合同解除后守约方可主张的损失之一。
一、期待利益损失的认定
期待利益是指当事人依据合同约定而有权期待通过合同的履行而实现的权益，通常表现为当事人在合同得到正常履行时本来可以获得的利益。目前，我国合同法在对期待利益损失予以认可的同时，也对其进行了限制，即期待利益损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，在确定期待利益损失时，需把握三点：第一，期待利益的依据必须是有效成立的合同；第二，期待利益损失系因违约方的违约造成的损失；第三，期待利益损失为违约方在订立合同时预见或应当预见到的损失。 具体到本案，首先，原告张多媛与被告张少涵签订的《预购房转让协议》系双方真实意思表示，且已经被生效法律文书确认为有效，被告张少涵应按照转让协议的约定，协助原告张多媛更名。
其次，被告违背诚实信用原则，自行与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，之后更在接房后进行了房屋装修，其行为已构成根本违约，导致了双方转让协议的解除，应当承担违约责任，并赔偿相应损失。
再次，原、被告解除合同时，房屋市场价值高于购买成本，房屋出现增值是客观存在的，关键在于合同订立时违约方即被告是否可以预见到。本案中，原告张多媛与被告张少涵签订的《预购房转让协议》中关于“??双方达成协议后，该购房所有权就与甲方无关，被告不参与该房的处置权。无论该房是否修建、升值或贬值都与甲方无关??”的约定，可以明显看出被告张少涵对房屋增值（价差）是预见到的。
此外，原告张多媛在购买预购房时也承担了相应的风险（当时的开发商已进入破产程序），房屋买卖合同是原、被告双方对风险与利益都经过充分考虑后达成的。综合分析以上因素，房地产买卖纠纷律师靳双权认为应当认定原告张多媛存在期待利益损失。
二、期待利益损失的计算
本案中，在确定原告存在期待利益损失的情况下，如何计算期待利益损失，也是需要解决的一个重要问题。随着我国市场经济的快速发展，房地产交易日趋活跃，商品房成交量和成交价节节攀升。尤其是在2008年至2013年期间，房价在短时间内成倍增涨的情况时有发生。因房屋增值空间巨大，少数房屋买卖合同的一方当事人基于利益最大化考虑，恶意违约，然后再以更高的价格与他人成交或据为己有。这种行为必然会给诚信守约方造成严重损失，如果法律不对守约方予以充分保护，则可能导致人们误认为违反诚实信用原则成本低廉而盲目追求利益至上，对社会产生不安定因素。由于合同法第一百一十三条第一款规定得较为原则，因此司法实践中做法不一。
本案中，对期待利益的计算标准主要存在两种不同观点：一种观点认为，应按照守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额损失来计算；另一种观点则认为，应按照资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失。 靳双权律师更赞同第二种观点，理由是：在合同双方当事人无约定的情况下，在房价快速上涨时期，如果按资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失，资金利息损失必然不足以弥补守约方的实际损失，而违约方则可以从中获取较大利益，导致当事人利益失衡，从而可能出现鼓励违约行为的负面价值导向，采用此种方法计算损失有违法律的基本原则，应予纠正。为最大限度减少违约获利现象的发生，倡导诚实信用的交易原则，维护社会公平正义，采用守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额来确定损失赔偿额较为公平合理。
靳双权律师认为，当下社会陷入的是一种金钱至上，膜拜金钱的风气，在如此风气之下，难免会有少数人不顾亲情、道德、道义，再加上现在违约成本较低，国民法律意识淡薄，很多人宁可违约也不履行约定的义务，导致很多守约人的利益损失，为维权投入了大量的精力、金钱，因此，靳双权律师建议各位当事人，发生了房产诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的房地产律师才是确保自身合法权益不受侵害的胜诉之道。
篇二：房屋买卖合同解除确认纠纷案
房屋买卖合同解除确认纠纷案
[2007-12-15 ] 分类:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 发布机构:[ 上海仲裁法研究中心 ] 关键字:[ 解除；确认 ]
案由：房屋买卖合同解除确认纠纷案
第 一 申 请 人（第一被反请求人）：朱某
第 二 申 请 人（第二被反请求人）：罗某
被申请人（反请求人）：陈某
一、申请人请求与被申请人答辩：
申请人称：申请人与被申请人通过房屋中介公司于2005年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室的房产转让给申请人。合同还约定，双方应该自合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理过户手续，甲方必须积极协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照合同第十条追究甲方的违约责任。
实际上，申请人在合同签订之前的3月16日就向被申请人支付了定金人民币100,000元（相当于预付款），又在该合同签订的当天按约向被申请人支付了购房款人民币320,000元。但被申请人却怠于履行合同义务，拖延到2005年5月27日才办理注销原有的房屋抵押手续，导致双方无法在合同规定的期限内向房地产交易中心申请办理过户手续。因此，被申请人构成严重的违约。
由于被申请人故意拖延的违约行为导致交易无法进行，申请人于2005年6月3日委托律师发函通知被申请人解除房屋买卖合同，要求被申请人在接到律师函3日内退还申请人已支付的房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元及违约金人民币634.50元。另外，由于被申请人的违约行为导致交易无法进行而给申请人带来的其他损失总计人民币28,231元，包括交易中介费人民币5,000元和律师费人民币12,000元。
在此期间，申请人多次通过电话与信函联系被申请人试图协商解决，但被申请人没有足够的诚意，致使协商无法继续进行。申请人提出的仲裁请求：1、确认申请人解除《上海市房地产买卖合同》的行为有效；被申请人向申请人返还购房款人民币423,000元，支付相应的利息损失（从申请人2005年6月3日通知被申请人解除合同起算至被申请人返还购房款之日）；
2、被申请人支付违约金人民币634.50元；3、被申请人支付赔偿金人民币282,000元；4、被申请人支付申请人的其他损失人民币28,231元；5、本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人辩称：被申请人积极履行合同，不存在违约行为。双方在订立房屋买卖合同的当时，可以办理转按揭。2005年4月1日银行不允许转按揭后，双方对合同相关条款进行变更。嗣后，被申请人积极履行相应的抵押注销义务，4月中旬向银行申请预约提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程，适逢劳动节法定假日，被申请人于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。二、申请人认为被申请人怠于履行合同义务，未按约定及时办理注销房屋抵押是没有事实依据的。因注销房产抵押需要一定过程和日期，不能由被申请人单方控制。
三、被申请人于5月27日注销抵押是在合同约定的合理期限内。被申请人在申请人的付款期内注销抵押，就应是合理期限，符合合同相关约定。四、抵押注销早在2005年5月27日完成，只要申请人履行相关的付款义务，合同就可继续履行。五、合同约定双方应自签订合同之日起30日内申请办理过户手续。但办理过户是双方的共同行为。申请人没有证据证明其通知过被申请人去申办过户手续，也没有证据证明被申请人故意拖延提供相关材料。相反，被申请人却于5月21日和6月5日发函要求申请人同去办理过户手续，而申请人故意拖延。六、办理过户手续，需要申请人付清房款或贷款手续履行完毕，但申请人却未完成相关贷款手续，致使过户手续无法办理。
被申请人并提出反请求称：双方在房地产买卖合同附件三付款协议作了修改。一是申请人于
2005年4月10日前可延后50日支付人民币987,000元，时间以放贷为准。如贷款不足，在交易前现金补足。嗣后，被申请人积极履行相关的义务，3月29日缴纳销售不动产的营业税及相关市区教育费附加收入，河道工程修建维护管理费等，共计人民币29,970元。4月中旬，银行申请预约就该房屋提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程，于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。被申请人曾于2005年5月21日、6月5日两次发函要求申请人前来办理产权过户手续，但申请人无故拖延，并且未按合同的付款协议规定期限付款，这明显是因为现今房价下跌，申请人恶意违约。据此被申请人提出反请求申请，请求裁决： 解除双方签订的房屋买卖合同；2、申请人支付被申请人赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元；3、申请人赔偿被申请人房屋买卖中介费损失人民币10,000元。4、本案仲裁费和反请求仲裁费由申请人承担。
针对被申请人（即反请求人）的上述反请求，申请人辩称：1、根据2005年3月19日双方签订的房屋买卖合同第六条，被申请人应当在签订合同的30日内，申请办理转让过户手续。30日乃是约束本案申请人的期限，而非约束委托中介公司去申请办理过户手续的期限，不能认为只要被申请人在30日内委托中介公司办理就算履行了义务。办理过户手续就是交接房地产权利，办理该手续的主动权在于卖方，买方是被动的受益方。故在订立合同30日内被申请人不去申请办理过户手续，是被申请人严重违约。2、根据上海市房地资源局有关规定，凡设定抵押的房屋，卖方应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买方共同申请转移登记，办理小产证，否则房地产交易中心不受理转移登记以及买方新设定的借款的抵押权登记。由于被申请人没有及时还清原抵押贷款，就不能及时办理注销抵押登记手续，双方就无法申请办理过户手续，完成交易，被申请人根本违约。3、房屋买卖合同个别条款的修改只是变更了申请人的付款期限，没有变更申请人按约及时办理房地产权利转移的合同义务，该项条款所作修改与被申请人的义务没有关联。4、由于被申请人违约在先，申请人依照法律的合同规定有权利解除合同。5、申请人积极善意履行合同义务，不存在违约行为，无须承担违约责任。申请人未支付剩余房款是因被申请人严重违约所致。申请人与银行所签订的抵押借款合同规定了合同生效条件是向房地产交易中心办理房屋抵押登记。由于被申请人未还清原来的抵押贷款，没有及时对原先设定的抵押权办理注销登记，使得交易过户手续无法实施，从而使申请人无法办理新的抵押登记，导致申请人签订的抵押借款合同无法及时生效放贷。被申请人通知申请人6月2日至6月5日去办理过户手续，已超过约定期限40多天。故申请人根据法律规定和合同约定在6月3日发函，单方面解除了合同。
二、仲裁庭认定的事实及其依据
仲裁庭经审理查明：申请人与被申请人于2005年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定，被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室、建筑面积为89.92平方米的房屋售与申请人，转让价款为人民币1,410,000元。合同第六条约定，甲（指被申请人）、乙（指申请人）双方确认，自本合同签订之日起的30日内，委托诚信房地产（指诚信房地产经纪有限公司）向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以××区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。第九条约定， 乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算到实际付款之日止。逾期超过三日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付三日的违约金外，甲、乙双方同意还应按下列第二项处理。第二项约定，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，
应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过三日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付三日的违约金外，甲、乙双方还应按下列第二项处理。第二项约定，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定付款协议：本合同签订后乙方于2005年3月16日支付全部房价款计人民币100,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2005年3月19日前支付人民币323,000元。乙方于2005年4月10日前可延后20日支付人民币987,000元，时间以银行转贷为准。如贷款不足在交易前现金补足（被申请人提交的合同复印件中，该条款以后由双方修改为“乙方于2005年4月10前可延后50日支付人民币987,000元。时间以银行放贷为准。……）
在订立上述合同前，申请人于2005年3月16日向被申请人支付了定金100,000元，在订立合同的当天，即3月19日，支付了首期房款人民币323,000元，两者合计人民币423,000元。依照合同中付款协议的规定，申请人应当在2005年5月30日支付余款人民币987,000元，但未支付。
依据合同第六条的规定，被申请人应当自合同签订之日2005年3月19日起的30日内，即4月18日之前，与申请人委托房屋经纪公司向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但被申请人未实施。
2005年5月21日，被申请人致函申请人，邀约申请人于6月2日至5日期间前往××区房地产交易中心申请办理房产过户手续。申请人收悉后，于6月3日致函被申请人称，正是被申请人没有按照约定及时办理注销房屋抵押，导致双方无法在合同规定的期限内申请办理过户手续，现决定正式解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被申请人退还房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币2,115元。
被申请人在收到申请人上述信函后，紧接着于6月5日致函申请人称，如果申请人在6月10日仍不与被申请人同去办理产权过户手续，被申请人将依照合同规定追究其违约责任。在未获申请人回应后，被申请人与7月5日函告申请人称，被申请人已于5月27日还清贷款、注销抵押，而申请人拖延办理产权过户手续，又未按照付款协议的期限付款，故被申请人要求解除房屋买卖合同，并要求申请人支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元。双方遂发生争议。
三、仲裁庭裁决及其理由
庭审结束后，仲裁庭对本案进行了评议，意见如下：
一、对房地产买卖合同附件三（付款协议）的确认
申请人与被申请人作为证据材料出示的房地产买卖合同，其中附件三（付款协议）关于第二期付款期限各不相同。前者出示的未经改动，后者出示的经过双方同意予以改动并由双方在改动处签章。庭审质证时，双方当事人确认以被申请人提交的合同文本复印件为准。但该付款协议作改动的日期，被申请人说是2005年4月18日，申请人说是4月7日，而有关证人说是5月份，却无其他材料佐证，故仲裁庭对其改动的日期难以认定。仲裁庭认为，付款协议中有关申请人第二期房款支付日期的延后，并不牵涉被申请人对申请办理房屋转让过户手续的期限必然延后，因为双方对合同第六条并未改动，也未对签订合同的日期予以变更，故被申请人仍应按照合同的规定办理。
二、当事人双方的合同责任问题
仲裁庭注意到，申请人已认真依约将定金和首期房款付迄，但依照变更了的第二期房款的付款日期，申请人应当在2005年5月30日将余款人民币987,000元付清，被申请人在5月21日已通知申请人于6月2日至5日共同申请房屋过户手续，随后又告知申请人称被申请人的
银行贷款已还清，房屋抵押权登记注销，而申请人迄今未将第二期房款付清，对此申请人负有违约责任。另方面，被申请人通过筹划，终于具有可在2005年6月初办理房屋过户手续的条件，但与合同的约定期限迟延了40余日，对此也负有违约责任。由于双方当事人都违反合同，而一方的违约与对方的违约彼此有着牵连，应当各自承担相应的责任，申请人与被申请人依据房地产买卖合同要求对方支付违约金和赔偿金不符合法律规定。
三、关于双方当事人均要求解除合同的问题
鉴于当事人各自在仲裁请求和仲裁反请求中均要求解除房屋买卖合同，均无继续履行合同的意愿。仲裁庭决定同意双方解除合同的要求，被申请人应将申请人已支付的购房定金和首期房款悉数返还申请人。
四、仲裁费的承担
根据双方当事人履行合同义务的情况，以及仲裁庭对仲裁请求事项和反请求事项的支持程度，本案仲裁费和反请求仲裁费，由申请人和被申请人各半承担。
基于上述事实与理由，仲裁庭依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第十七条第一、四、七款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第（三）款和第（四）款的规定，作出如下裁决。
一、申请人朱某、罗某与被申请人陈某于2005年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；
二、被申请人陈某应当返还申请人朱某、罗某已支付定金人民币100,000元和首期购房款人民币323,000元；
三、申请人朱某、罗某的其他请求事项与被申请人陈某的其他反请求事项不予支持；
四、仲裁费人民币 30,566 元（已由申请人预缴），由申请人承担人民币15,283元，被申请人承担人民币15,283 元；仲裁反请求费人民币30,427 元（已由被申请人预缴），由被申请人承担人民币15,213.5元，申请人承担人民币15,213.5 元。
篇三：如何计算解除合同时的损害赔偿
想学法律？找律师？请上
http://hao.lawtime.cn 如何计算解除合同时的损害赔偿核心内容：如何计算解除合同时的损害赔偿？使用差额方法计算，对待给付的金钱价值与金钱价值之差额。还有合同全部解除，部分解除与损害赔偿，先确定债务人消灭的部分原给付的价值，再扣除债权人扣减的原对待给付的价值。接下来法律快车小编为您详细介绍。解除合同时的损害赔偿计算
1、差额方法的适用
倘债权人通过行使解除权解除了合同，其与债务人均不再履行原给付义务，已提供的给付则须返还。至于期待利益的赔偿，则依差额方法计算，债权人可请求赔偿的是其对待给付的金钱价值与债务人给付的金钱价值之差额。该差额或者是因债权人的对待给付的价值低于给付的价值造成的，或者是债权人将取得的给付投入进一步交易后可以获得的利润。前者如，债权人签订了“合算”的合同，以1万元的对价购买了债务人价值1.1万元的动产。解除合同后，债权人可请求赔偿1千元。后者如，债权人(零售商)从债务人(批发商)处购置价值10万元的货物，可以充分、确定地证明其将因销售该批货物获得5千元的利润。解除合同后，债权人可请求赔偿5千元。
2、全部解除、部分解除与损害赔偿
在债务人已经提供了部分给付而就余下的部分发生不履行之时，由于合同可能全部解除或部分解除，相应地，解除与期待利益赔偿的关系也有所不同。全部解除的前提是，债权人对于债务人已提供的给付不享有利益。至于债权人对于部分给付是否无利益，应以债权人通过订立合同所追求的利益为出发点，考察部分给付的保留能否在一定程度上实现债权人的利益。另外也要考虑，倘为部分解除，部分给付与部分对待给付的交换对于债权人而言是否较合同正常履行时不利。比如，债权人与债务人家具商签订了购买起居室设施的合同，具体包括长沙发组件、长沙发茶几与起居室柜子。后来债务人按时交付了长沙发组件与茶几，经催告后仍未交付柜子。假如该三件家具严格配套，从而无法从其他家具商那里购置柜子以为替换，债权人可主张全部解除。此时，双方的原给付义务均告消灭，债权人须将已受领的部分给付返还给债务人，另可依差额方法请求赔偿损失。
倘债权人对于已受领的部分给付并未丧失利益，则其无全部解除之权，而只能主张部分解除。此时，债务人的原给付义务部分地消灭，债权人的对待给付也作相应的扣减。如果债权人请求损害赔偿，则计算方法是，先确定债务人消灭的部分原给付的价值，再扣除债权人被扣减的原对待给付的'价值。这种做法的实质是就发生障碍的给付与债权人不再提供的对待
有法律问题，上法律快车/retype/zoom/0a80679d0c22590102029dda?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=75314c74cdb9161b469ff53b29439cfa&sign=7309a3e71e&zoom=&png=10978-&jpg=0-0" target="_blank">点此查看
给付依差额方法确定赔偿额。但是，在债权人的对待给付为不可分给付之时，由于无从进行相应的扣减，部分解除无从适用。一般认为，此时应赋予债权人以全部解除之权。比如，债权人与债务人签订了房屋买卖合同。债务到期后，债务人仅支付了部分款项，经催告亦未支付余下的款项。由于交付房屋并移置房屋所有权为不可分给付，债权人可主张全部解除，另外依差额方法请求赔偿。
选择变更权问题
在债务人的不履行引发解除权之时，债权人面临着多种选择。债权人尚可仅解除合同而不主张损害赔偿，或者不解除合同亦不主张损害赔偿。究以何种措施为宜，债权人自可详加斟酌。比如，倘债权人自己尚未提供对待给付，并且可借同时履行抗辩权得到充分保护而无遭受值得一提的损害之虞，又不想放弃原给付请求权，即可以选择既不行使解除权也不主张损害赔偿。选择的多样性有利于对债权人的全面保护，同时也给当事人之间的法律关系增加了变数。有鉴于此，有必要探讨与解除权的行使相关的选择变更权问题。
1、行使解除权后能否变更选择
解除合同后，债权人可能基于新的利益考虑不再愿意双方的原给付义务消灭，债务关系转为清算关系，而是更倾向于请求替代给付的损害赔偿，甚至继续维系双方的原给付义务。行使解除权的债权人是否享有选择变更权的问题因此产生。债法改革前后，德国学界均有人持肯定立场。其认为，只要债务人对于给付义务的消灭尚未产生值得保护的信赖，债权人即可撤回解除表示。自解除权的性质着眼，不应认同此种观点。解除权为形成权的一种，其行使意味着解除权人单方面即可改变其与对方间的法律关系，债务人的保护需求因此而提升，从而债权人应受其解除表示的拘束而不能单方面撤回之。只有达成合意，重新建立提供对待给付的义务，当事人方能将依差额方法计算的损害赔偿转为依替代方法计算的损害赔偿，或者与给付并存的损害赔偿。
2、请求损害赔偿后能否主张解除合同
如果债权人先请求损害赔偿，包括替代给付的损害赔偿以及与给付并存的损害赔偿，由于请求权的行使无形成效力，嗣后甚至在起诉之后，其原则上可以再主张解除合同。但是，已经做出的请求赔偿的选择并非在任何情况下均无拘束力。在德国司法实践中，得到承认的受已做出的赔偿请求拘束的情形如：债务人已提供了债权人所要求的损害赔偿；债务人与债权人就损害补偿达成了协议；债务人已被具有既判力的判决判令进行赔偿。此外，根据诚实信用原则，在债务人对于债权人将不再行使解除权产生了值得保护的信赖时，债权人将不再享有选择变更权。申言之，倘债权人在行使损害赔偿请求权时并未保留此后解除合同的权利，而债务人根据债权人的赔偿请求采取了相应措施，比如，为将要取得的对待给付预定存储场所，则债权人不能再主张解除合同。
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篇四：合同解除疑难问题——最高人民法院案例及公报案例评述
合同解除疑难问题——最高人民法院案例及公报案例评述
一、 合同解除权行使的主体
《合同法》第94条对当事人的单方解除权做出了规定，该解除权为法定的有条件的单方解除权。从该条的规定似乎可以得出这样的结论，除不可抗力的情况外，合同解除权系由守约方享有，换言之，违约方不是合同解除权行使的主体。最高人民法院在“上海万顺房地产开发公司诉永新实业发展有限公司、义务永新房地产开发有限公司合作开发协议纠纷案”中即否认了违约方行使合同解除的权利。
【案情简介】
永新实业发展有限公司（下称“永新公司”）与义乌市政府就义乌造纸厂搬迁改造及房地产开发问题达成了一致意见，双方于1993年4月28日签订了协议书一份，约定：义乌市政府将义务造纸厂8万平方米的国有土地使用权出让给永新公司。协议对出让价格、付款期限和费用承担做了约定，其中，永新公司将承担受让地块内的三通一平、绿化、小区道路建设费和水电增容费等费用。之后，永新公司与上海万顺房地产开发公司（下称“万顺公司”）签订了协议书一份，约定：1.永新公司负责与义乌市政府签订8万平方米的国有土地使用权转让合同，并负责与义乌市有关当局的协调和办理前期手续。2.永新公司以自己的名义在义乌市成立本项目的房地产开发公司。3.万顺公司负责筹措资金，支付全部地价款，并承担受让地块内的三通
一平、绿化、小区道路建设费和水电增容费。4.双方在开发房地产项目中的利润分成为：永新公司60%，万顺公司40%。
在协议签订前，万顺公司已支付给永新公司1000万元，该款项3个月后又由永新公司连本带利返给万顺公司。除该1000万元外，万顺公司未再有任何资金投入。永新公司依约组建了义务永新房地产开发有限公司（下称“义务永新公司”），投资者为永新公司，投资总额为600万美元，注册资本为300万美元。投资总额和注册资本均未实际到位。
1994年4月1日，永新公司发函给万顺公司（下称“4.1函”），主要内容为，永新公司多次催促万顺公司早日汇款，但始终未能履行协议；请你公司在本月15日前，把应支付的资金（土地出让金7897.5万元和三通一平等各类费用800万元）汇入义务永新公司，如不能按时把资金汇入指定的银行，则作为你公司自动解除协议。自1994年4月5日起，义务永新公司自行支付了土地出让金。
万顺公司随后起诉，要求永新公司按照约定比例（45%）支付合作开发利润。
【判决概要】
协议是否已解除是本案的核心问题之一。最高人民法院认为，通
过4.1函，双方的协议并没有解除，理由为：1.永新公司在发出4.1函时，宽限期并未届至，故其不享有合同解除权。在万顺公司已逾宽限期仍未履行合作义务的情况下，永新公司方享有合同解除权。2.永新公司虽依约设立了房地产开发公司，但没有向该公司缴付注册资本金，亦未按投资总额进行投资，因此，其设立的公司不能视为对合作协议的全部履行，应当认定永新公司已构成违约。由于合同解除制度之意旨在于将解除权赋予守约方，而永新公司发出4.1函时仍处于违约状态，故永新公司不享有公司解除权。违约方不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。
【判例评述】
有些时候，不是得出的结论有问题，而是提问的方式有问题。违约方是否拥有合同解除权，即是这样一种提问。从该提问出发，不可能获得令人信服的答案，相反会导致思维混乱，甚至自相矛盾。在最高人民法院公报案例“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”中，法院承认了违约方在一定条件下也享有合同解除权。从《合同法》第94条的规定来看，解除合同一方是否处于违约状态并不是关键，被解除合同的一方是否处于根本违约状态才是条文的意旨所在。如果被解除合同一方处于根本违约状态，无论解除合同一方处于何种状态，均不影响其行使合同解除的权利：1.解除合同一方处于守约状态，其当然可以解除合同。2.解除合同一方处于非根本性违约状态，自然也不能剥夺其解除合同的权利，其非根本性违约只能在解除合同的后果
中顾及。3.解除合同一方如也处于根本违约状态，也并不影响其解除合同的权利。在双方都处于根本违约的情况下，合同实际上已不能履行，只剩下一个无实际履行可能的法律空壳。如果不允许当事人解除合同，将会使各方被绑架在一个无实际异议的法律形式上，使双方的法律关系始终无法摆脱不确定状态，没有任何理论和实际意义。
具体到上述最高人民法院判例：1.关于“4.1”函是否具有解除合同的效力，实质上涉及的是附条件或附期限合同解除的效力问题，对该问题将下面单节讨论。2.永新公司没有向该公司缴付注册资本金，亦未按投资总额进行投资，充其量只能算作非根本性违约。按照双方协议的约定，永新公司负有在义乌成立房地产公司的义务。只有在房地产公司成立的情况下，双方合作的才能进行下去。至于永新公司没有足额缴付注册资本金，并不能必然破坏合作的根本。在永新公司没有根本违约的情况下，而否认其合同解除权，明显不当。即使永新公司构成了根本违约，如前所述，也不能因此剥夺其解除合同的权利。至于合同是否得以解除，当然依赖于万顺公司是否构成根本违约，对此，最高人民法院判例并没有做出认定。
二、附条件和附期限的解除
上述案例中的“4.1函”涉及的是附条件合同解除的效力问题。合同解除是单方的意思表达，是一种法律行为。按照《民法通则》第62条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉
若干问题的意见》第76条的规定，民事法律行为可以附条件或附期限。法律当然也可以通过特别规定禁止附条件或附期限的法律行为，比如：抵消不得附条件和附期限。但是，禁止附条件和附期限的合同解除并没有明确的法律规定。那么，是否可以从《合同法》第96条
第1款的规定推断出，附条件和附期限的合同解除为法律所禁止？这涉及到对该法律规定的理解。
按照该条规定，合同自通知到达对方时解除。从文义来看，该条规定确定了解除合同的时间。由此，会引发另一个问题，即：相对方收到解除合同的通知后，如果向法院确认解除合同的效力，那么合同是自相对方收到解除通知之时解除还是法院作出生效判决之日解除。这个问题事实上不应成为一个问题。因为“合同自通知到达对方时解除”有个前提条件，即：《合同法》第96条第1款规定的“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的”。也就是说，只有当双方约定的解除条件或法定理由出现时，合同才自通知到达对方时解除。如果双方约定的解除条件未出现或法定理由不存在，通知到达对方也不解除。人民法院的判决只是确定合同解除的理由是否存在，对已作出法律行为的效力做出确认，并不能改变合同解除的时间点。
《合同法》第96条既已确定了合同解除的时间点，当不允许附条件和附期限的合同解除。因为，通知到达对方时，条件不可能成就，
篇五：买卖合同纠纷的司法解释
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)
为了正确审理合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》的规定，对人民法院适用合同法的有关问题作出如下解释：
一、合同的订立
第一条 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
第二条 当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的"其他形式"订立的合同。但法律另有规定的除外。
第三条 悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬，完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持。但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外。
第四条 采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地;合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。
第五条 当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。
第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称"采取合理的方式"。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第七条 下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称"交易习惯"：
(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;
(二)当事人双方经常使用的习惯做法。
对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。
第八条 依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第(三)项规定的"其他违背诚实信用原则的行为"，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。
二、合同的效力
第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。
第十条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
第十一条 根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。
第十二条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视
为对合同的追认。
第十三条 被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。
第十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。 第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
三、合同的履行
第十六条 人民法院根据具体案情可以将合同法第六十四条、第六十五条规定的第三人列为无独立请求权的第三人，但不得依职权将其列为该合同诉讼案件的被告或者有独立请求权的第三人。
第十七条 债权人以境外当事人为被告提起的代位权诉讼，人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定确定管辖。
第十八条 债务人放弃其未到期的债权或者放弃债权担保，或者恶意延长到期债权的履行期，对债权人造成损害，债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的，人民法院应当支持。
第十九条 对于合同法第七十四条规定的"明显不合理的低价"，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
第二十条 债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务;几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务;担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务;负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充;到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。
第二十一条 债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
(一)实现债权的有关费用;
(二)利息;
(三)主债务。
四、合同的权利义务终止
第二十二条 当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。
第二十三条 对于依照合同法第九十九条的规定可以抵销的到期债权，当事人约定不得抵销的，人民法院可以认定该约定有效。
第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
第二十五条 依照合同法第一百零一条的规定，债务人将合同标的物或者标的物拍卖、变卖
所得价款交付提存部门时，人民法院应当认定提存成立。
提存成立的，视为债务人在其提存范围内已经履行债务。
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
五、违约责任
第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条
第二款规定的"过分高于造成的损失"。
六、附则
第三十条 合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释;本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
最高人民法院
关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
一、买卖合同的成立及效力
第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
二、标的物交付和所有权转移
第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭
证即为交付。
第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。
买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。
第七条 合同法第一百三十六条规定的"提取标的物单证以外的有关单证和资料"，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
三、标的物风险负担
第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的"标的物需要运输的"，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。
第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。
第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
四、标的物检验
第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明
标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。
第十六条 出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。
第十七条 人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的"合理期间"时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。合同法第一百五十八条第二款规定的"两年"是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
第十八条 约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。
约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。
第十九条 买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十条 合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。
出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。
五、违约责任
第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。
第二十二条 买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。
第二十三条 标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。
价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。
第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
篇六：上海XX公司诉北京YY公司解除买卖合同并赔偿损失案
上海XX公司诉北京YY公司解除买卖合同并赔偿损失案
2006年9月3日，上海XX公司(以下简称XX公司)、北京YY公司(以下简称YY公司)签订一份买卖合同，约定：XX公司向YY公司销售各类规格、型号的高频焊圆管、方管共计1100吨，单价每吨3650元。XX公司收取定金30万元后，10天内交货至YY公司处，供货期不超过30天。前述30万元作为每次交货的定金及税金。供方每月25日按管材实际重量开出增值税发票，YY公司收到钢管货值累计100万元为限开出银行汇票，期限为45天。双方还约定，YY公司不按规定付款视为违约，XX公司超交货期2天内尚未运货到厂视为违约。合同自收到定金后生效。
合同签订后，YY公司于同年9月6日交付XX公司定金30万元。根据YY公司的供货指示，XX公司于9月9日至9月19日，共向YY公司供货293.524吨。9月15日，YY公司开具金额为339541.25元的银行汇票交付XX公司，XX公司定于次日开具货物数量为93.025吨、价税金额合计339541.25元的增值税专用发票两张交付YY公司，同年9月23日，YY公司向XX公司发出传真称：根据合同和XX公司提供的钢管供货数量，已提前办好100万元银行汇票，要求XX公司认真履行合同、抓紧组织货源。9月24日，XX公司派员前往YY公司处收取银行汇票，但YY公司并未将其已开具好的期限为90天、金额共为100万元的两张银行汇票交付XX公司。之后，由于YY公司未按约定期限内将货款汇到指定银行账户内，XX公司觉得YY公司诚信有问题，不愿意与其继续合作下去，遂委托本团队律师，要求：1、YY公司立即支付前期提供的钢管货款；2、不再继续向YY公司供货本团队，要求解除合同；3、支付一定赔偿金。
XX公司向YY公司发出律师函称：由于YY公司不按合同约定交付汇票已构成违约，XX公司亦将不再履约。YY公司于同年10月6日回函要求XX公司在同年10月20日前全面履行合同。之后，XX公司正式向法院起诉了YY公司。
法院判决
由于YY公司不履行付款这一主要合同义务，致使XX公司不能实现合同目的并使合同继续履行为不可能，XX公司因此提出解除合同，符合法律规定，法院予以支持。YY公司应立即偿付XX公司已供货中尚未结算的货款731821.35元并承担相应的违约责任。XX公司放弃要求YY公司支付逾期付款违约金30736.50元的诉讼请求，本院予以准许。由于YY公司已部分履行合同，YY公司应根据其未履行部分合同标的的货款占合同总货款的比例承担定金责任。法院遂作出如下判决：1、XX公司与YY公司签订的买卖合同终止履行；2、YY公司应在本判决生效之日起十日内偿付XX公司货款731821.35元；3、对YY公司预付定金30万元
中274630元XX公司不予返还；4、YY公司预付定金剩余25370元充抵货款，根据判决第二项YY公司尚应支付XX公司货款706451.35元，应在判决生效后十日内偿付。
律师观点：
本案中，XX公司与YY公司签订的是继续性合同，具有长期分次履行的特点。纵观本案，主要有以下几个关键点：
1、后履行抗辩权。后履行抗辩权是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，后履行一方享有不履行、部分履行的权利。根据《合同法》第67条的规定，后履行抗辩权的行使必须符合下列条件：第一，须基于同一双务合同；第二，须双方互负的债务有先后顺序，且后履行一方的债务已届清偿期；第三，须先履行一方未履行或履行不适当。本案中原、YY公司双方基于同一买卖合同的义务履行顺序先后交叉，具有分期性。就同一履行周期而言，XX公司履行供货义务在先，YY公司履行付款义务在后。但就前后周期而言，则以YY公司履行前一周期付款义务为先，XX公司履行后一周期供货义务为后。在前一周期内，XX公司已依约适当、全面、正确地履行了其义务，YY公司则只履行了部分义务，因而在后一周期内，XX公司有权行使后履行抗辩权，即根据YY公司不适当履行前一供货周期的先履行付款义务而拒绝YY公司的属后一周期的供货要求。
2、合同解除权。《合同法》第94条规定了当事人可以行使法定解除权的情形，“致使不能实现合同目的”的违约行为即为其中之一。本案中的YY公司拒不完全履行付款这一主要合同义务，从而严重影响了XX公司订立合同时所期待的经济利益，致使XX公司无法实现合同目的，行为已构成根本违约。因此，XX公司继续履行合同已不可能，依法可行使解除权，终止双方签订的买卖合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如果债权人的利益不是必须通过恢复原状才能得到保护，不一定采用恢复原状。本案中XX公司依法行使解除权后，买卖合同未履行部分不再履行，已履行部分根据本买卖合同的性质和履行情况，亦无恢复原状之必要，因而判令YY公司偿付尚未结算的货款，并承担相应的违约责任。
3、定金罚则。定金罚则的基本内容是给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求收回定金，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。定金罚则的适用是以违约责任的存在为前提的，一般只针对不履行这种违约形态，包括部分不履行。在部分履行的情
况下，定金罚则可针对不履行部分适用，一般应当以未履行部分合同标的的价款或酬金占合同标的的总价款或酬金的比例，作为定金丧失或双倍返还的计算比例。本案YY公司部分履行合同的违约事实清楚，依法适用定金罚则，按其未履行部分占合同总货款的比例丧失其交付给XX公司的定金。值得注意的是，由于本案的合同属分期履行，从表面上看，YY公司未偿付的货款仅是100万中的731821.35元，但实际上XX公司不能继续履行合同是由于YY公司的根本违约行为造成的，因而YY公司未履行部分的标的应为总货款4015000元扣除其已支付的货款339541.25元，计3675458.75元，以3675458.75元占4015000元的比例计算其所丧失的定金。
篇七：房屋买卖纠纷：拒绝履行义务合同解除后违约金确定
一、原被告诉求
原告李登浦、孔六诉称：通过北京林家房地产公司的居间服务，与被告于2014年1月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告位于北京市某区668号房屋，合同总价一百万元。原告按照合同约定支付了价款，但是被告反悔不再履行合同。原告要求双方继续履行无果，要求被告退回已付房款并支付违约金，但是被告以种种借口推托。被告的行为已构成根本违约，并给原告造成了巨大的经济损失，被告应承担违约责任，即按照合同金额的20%支付违约金。另外，原告向中介公司支付了两万五千元的中介费，被告现已返还了原告四十万元首付款，另又额外给付原告五万元，这五万元包括中介费及被告自认为违约多返还回来的钱，但双方就违约金额没有达成一致，故诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求被告支付违约金二十万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告胡大胖辩称：我确实与原告签订了房屋买卖合同，当时觉得房子卖亏了，所以要解除合同，双方谈过，我说要给原告四十五万元，包括四十万元的房款和五万元的违约金，但是当时原告没有同意，后经中介协调，说好给原告总共四十八万元就行了。之后我分三次支付给原告四十五万元，剩下三万元是当时口头约定等我从外地回来，再把这三万元给原告。后来因为我一直没有时间，就没有给原告这三万元钱，所以原告就起诉了。对原告的诉讼请求，我同意解除合同，对原告要求的违约金不同意，因为当时约定好了给违约金八万元，现在
原告要求二十万元，我不同意。
二、审理查明
2014年1月6日，经北京林家房地产公司居间介绍，原告李登浦、孔六与被告胡大胖签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：胡大胖将其位于北京市某区668号房屋房屋出售给李登浦、孔六，房价款一百万元；如出卖人违约，拒绝出售房屋，出卖人应按房屋总价款20%向买受人支付违约金，同时还应赔偿买受人居间方收取的所有费用。
合同签订后，原告李登浦、孔六给付被告胡大胖购房首付款四十万元，另向北京林家房地产公司支付中介费两万五千元。
此后，被告胡大胖拒绝履行合同，将购房首付款四十万元返还给原告李登浦、孔六，另给付五万元违约金。对此，原告李登浦、孔六称：认可收到胡大胖四十五万元，这多返还的五万元包含应赔偿给我方的中介服务费两万五千元，但双方就违约金具体金额没有达成一致。
三、判决如下：
1、解除原告李登浦、孔六与被告胡大胖签订的房屋买卖合同；
2、被告胡大胖于给付原告李登浦、孔六违约金十一万元；
3、驳回原告李登浦、孔六的其他诉讼请求。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：原告李登浦、孔六与被告胡大胖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。被告胡大胖不履行合同约定义务，属于违约行为，原告李登浦、孔六要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求被告给付违约金的诉讼请求，于法有据。被告胡大胖已将购房首付款四十万元返还给原告李登浦、孔六，另给付五万元违约金，该事实双方无异议。关于原告李登浦、孔六主张的违约金二十万元，考虑到被告胡大胖已返还购房首付款并已先行给付五万元违约金，且本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过原告李登浦、孔六的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，将违约金数额酌情调整为十六万。
篇八：关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的理解与适用下
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题
的解释》的理解与适用（下）
宋晓明、张勇健、王闯
? 2013-05-05 09:18:04来源：中国民商法律网
五、关于违约责任的问题
对于审判实务中就违约责任方面经常出现争论问题，诸如如何计算减价、合同解除后违约金条款能否继续适用、违约金条款过高可否行使释明权、可得利益损失如何计算等，《解释》均作出明确规定。
减价责任及减价的计算
减价是买卖合同中出卖人对标的物质量瑕疵承担违约责任的重要方式，因其对于救治失衡的合同关系，维护当事人之间的利益平衡，稳定交易关系，促进交易流转意义重大，故合同法第一百一十一条对减价作出了规定。
虽然合同法规定了减价责任，但对于依何种计算标准进行减价、如何减价未作规定，致使减价责任规定缺乏操作性，为此，《解释》第23条第1款对减价的时间标准和价格标准作出明确规定：“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持”。其中，关于减价的时间标准，存在着两种立法例，一种以《公约》为代表，规定减价以标的物交付时的价差为准；另一种以德国民法典第441条第3款为代表，规定以缔约时的价差为准。我们认为，以何种时点为准并不涉及利益衡量和公正性问题，更多的是立法技术层面的原因。考虑到我国系《公约》的
缔约国，如无特别理由，在解释上应采纳公约的立场，故本条解释采用第一种模式，规定以交付时间作为计算减价的标准时点。关于减价的价格计算标准，亦存在两种不同模式：一种模式是以有瑕疵物的实际价值与无瑕疵物的卖价之间的差额为标准。[16]举例说明：买卖合同约定标的物的价格为100万元，但因其存在瑕疵，经评估，实际交付时的市场价格仅为80万元，按此标准计算，减价的数额应为20万元。另一种模式是应依瑕疵物于买卖时（或实际交付时）应有的实际价值，与无瑕疵时应有的价值的比例，计算应减少的价格。举例说明：无瑕疵标的物的价值为1000元，买卖合同约定的价格为1200元，标的物有瑕疵时的价值为800元。有瑕疵的标的物的价格的计算公式应为：800÷1000×1200＝960元，即债权人可以主张的减价的数额为1200－960＝240元。[17]我们认为，虽然第二种模式维持了减价前后交易双方利益的均衡性，具有合理性且比较精细，但其不足在于，法院在实际计算减价额度时比较繁琐，而且通过评估作价等取得的常常是标的物在市场交易中的实际价格，人民法院如何确定标的物在减价前后的内在价值不无困难。在价值难以确定的情况下，按价值比率确定价格减少的额度自然成了无本之木。第一种模式直接以标的物的市场价格为参数，根据标的物的价格差确定减价的额度，简便易行，操作性更强。考虑到我国现阶段审判实践的客观状况和发展水平，从有利于审判工作开展的角度考量，《解释》采纳了第一种模式。
合同解除与违约金条款
合同解除与违约金责任能否并存，合同解除后违约金条款可否继续适用，系审判实务中的疑难问题，亟待解决。对此有两种争论观点。第一，否定说。该说认为，依合同解除的直接效果说，合同因解除而溯及地消灭，皮之不存，毛将焉附？故违约金条款自然丧失其所附丽之基础，违约金请求权自当归于消灭，不得
再行请求。[18]第二，肯定说。该说认为，“因为当事人违约而产生的违约金责任是客观存在，不能因合同解除而化为乌有，对此，不论什么性质的违约金均应一样。为了照顾违约金需要以合同关系存在为前提的理论，在合同解除有溯及力时，可以拟制合同关系在违约金存在的范围内继续存在”。[19]合同法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。合同解除是合同的权利和义务终止的情形之一，违约金条款即属于结算和清理条款。违约金并不因为合同解除而受到影响，仍可请求。[20]
鉴于学术界和实务界对于合同解除与违约金责任的关系分歧较大，并直接影响到司法裁判统一，因此最高法院近年来在司法政策的制定中努力统一相关认识。最高法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发［2009］40号）第8条中规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”。该条指导意见的理论依据采纳肯定说，认为违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，属于合同法第九十八条规定的合同中的结算和清理条款，其效力并不因合同的权利义务终止而受到影响。[21]我们赞同肯定说，《解释》第26条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。值得注意的是，根据合同法第九十三条和第九十四条之规定，合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除三种方式。[22]根据本条解释之规定，无论何种解除方式，适用原合同约定的违约金条款的前提必须是合同因违约而解除，具体包括当事人因违约而协议解除、约定解除的条件是一方违约、因违约而法定解除等情形。
合同解除后违约金条款的适用，涉及两个具体问题：其一，合同解除之后损害赔偿的范围如何确定？其二，违约金请求权与解约后的损害赔偿请求权的关系
如何？关于合同解除之后的赔偿范围问题，根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，籍以保护守约方的利益。但由于该条关于合同解除后的赔偿损失规定得过于抽象，学界和实务界关于赔偿损失的范围一直存有争议，有赔偿信赖利益说和赔偿可得利益说两种观点。赔偿信赖利益说认为，合同解除后有溯及力的场合，当事人之间的合同关系归于消灭，合同当事人之间恢复到缔约前的状态，可得利益只有在合同被完全履行后才能实现。守约方选择合同解除，意味着其不愿继续履行合同，因此合同解除后，违约方的赔偿范围应当为信赖利益和返还利益。[23]赔偿可得利益说认为，解除合同虽然可使合同溯及地归于消灭，但在赔偿问题上应对溯及力加以限制，仍应按可得利益损失进行赔偿，并在赔偿可得利益之后，当事人的订约费用、履约准备费用等信赖利益只能当成交易成本从可得利益中获得补偿。[24]在合同解除后无溯及力之情形，合同效力仅向将来终止，此时赔偿的范围不仅包括只恢复原状就能完全弥补解除权人因对方的债务不履行而蒙受的损失，还应该包括可得利益（履行利益）的损失，但必须扣除解除人因被免除债务或者请求返还已为给付而得到的利益，即进行损益相抵。[25]我们赞同赔偿可得利益说。
关于违约金与损害赔偿请求权的关系问题，我们认为，由于合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金，补偿性乃其主要属性，因此，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。根据合同法第一百一十四条第二款和合同法解释（二）第28条和第29条之规定，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果。[26]如果违约金过分高于违约解除合同所造成的损失，惩罚性的违约金能否与解除权并存？我们认为，合同解除作为当事人的救济方式，无论是约定解除，亦或是法定解除，均不以过错为前提。只要约定的解除条件成
就及法定的解除条件出现，当事人即可行使解除权。既然解除合同不以当事人具有过错为前提，那么违约金这一赔偿损失的责任方式亦不须以此为前提。如果违约金与违约解约造成的损失相差较大，则可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定予以适当增加与减少。因此《解释》第26条特别规定：“约定的违约金过分高于因合同解除造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。
调整过高违约金释明权
在违约金调整的启动模式上，通常存在法院依职权调整和依当事人申请调整两种立法例。依据合同法第一百一十四条第二款以及合同法解释（二）第29条之规定，我国目前采用当事人申请调整的立法模式，人民法院原则上不得依职权直接进行调整。审判实务中亟待解决的问题是：在违约金过高的调整问题上，法官能否行使释明权？对此，存在两种不同的观点。否定说认为，违约金过高的调整请求权属于当事人的实体民事权利，在对待当事人的实体权利处分上，人民法院应时刻保持消极、中立的立场，尊重当事人的实体权利，不能行使释明权。肯定说认为，虽然原则上人民法院未经当事人请求不得调整违约金的数额，但对明显过高的违约金之约定，应当向当事人进行释明。在当事人仅纠缠于是否构成违约而未主张调整过高的违约金数额之场合，为公平公正地处理纠纷，防止判决生效后当事人就违约金问题反复申诉，法院可根据案件的具体情况，就违约金是否过高进行释明。[27]我们认为，否定说与肯定说之争论，实际上是民事诉讼中的当事人主义诉讼模式与职权主义诉讼模式在违约金调整问题上如何选择之体现。法官释明权属于法院诉讼指挥权之一种，具有职权主义的意味，但其存在和设定的目的则在于削减辩论主义绝对化所带来的弊害。在审判实务中，当事人无论是真实认为还是出于诉讼策略，往往并不围绕违约金数额是否过高问题，而是将诉
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