关于租房合同签订的详细解释

时间:2014-01-17 编辑:淼荣 手机版

  1、概念

  租房合同又叫房屋租赁合同,是当事人一方将租赁物交付另一方使用,另一方为此支付租金并于期满后归还租赁物的协议。房屋租赁合同是租赁合同的一种,具有租赁合同的一般特征,应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。

  2、区别

  租房合同与一般租赁合同不同之处,主要在于合同标的物是属于不动产的房屋,由此也带来某些法律规则上的特殊性,如房屋的承租人有优先购买权,同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同,房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。

  办理备案是对权益的保护。房屋出租后办理房屋租赁登记备案,不仅是法律、法规的强性制要求,也不是简单的登记,更重要的是对租赁双方合法权益的保护,是保护房屋租赁当事人的法律武器。办理租赁登记备案时,租赁登记机关有多项审查内容,其中之一便是对租赁双方的身份进行审查。

  办理租赁登记备案时,工作人员首先会对租赁当事人的身份证使用身份证识别系统进行真伪辨认,并将其身份证信息录入电脑系统备查;二是要对出租房屋的合法性进行审查。即审查出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋,比如房屋是否属于违法建筑,是否违反规定改变了房屋的使用性质,以及是否存在查封和司法限制等情形;三是对房屋出租人的出租资格进行审查。例如出租人是否与《房产证》及产权证登记系统或其他合法权属证明记载的主体一致,房屋是否存在抵押、共有,以及转租房屋的原出租人是否书面同意等。上述问题不审查,极易产生无效合同。

  3、法律特征

  主要具有以下法律特征

  1、房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。

  这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权,所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益,而不得处分。在承租人破产时,租赁房屋不得列人破产财产,出租人有取回权。

  2、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。

  房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立,而不以房屋的交付为合同的成立要件,故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务,为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金,而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权,故租赁合同为有偿合同。

  3、房屋租赁合同具有临时性。

  房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权,故租赁期限不宜过长,否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符,也容易因房屋返还产生争议。而且,租赁合同属于债权关系,与物权具有永久性不同,如租赁期限过长,也有害于租赁房屋的改良。因此,《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

  订协议应注意的问题

  1、出租房的主体资格,即签约对方是否为房产权人(如不是房产权人则至少应拥有房产权人的相应授权),实践中曾有人与不是产权人签约,造成了很多不必要的麻烦;

  2、租房时房屋的状况及房屋的装潢及随房物品(如随房提供的电话之类用品)应填写仔细,以防退租时发生纠纷;

  3、应对租房者是否有权转租明确约定;

  4、应明确约定房屋修缮责任(一般均应由出租方负责);

  5、应约定出租方在收纳每月房租时须出具相应的收款凭证(也可以转账至约定的账号);

  6、要看清转租给你的人和房东的租赁期,他和你签定的合同租赁期不可以超过他自己和房东的租赁期;

  7、要看房屋是否设定了抵押权等用益物权;如有的话,抵押权人是否允许出租,万一抵押权实现,如何承担责任等;

  在房屋正式交割前,交易双方应当签订一个《租赁合同》,这对双方都有好处。签订合同看起来当时有些麻烦,但是事前有一个文字的东西,双方都按约定来做,对双方都有一个约束,能够使以后少出现不必要的矛盾,出现矛盾时也有据可查,避免出现大的麻烦。

  房屋租赁合同属于不动产租赁合同,是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同,也就是说,合同一经签订,即对双方当事人具有法律约束力,出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋,而且交付的房屋应符合约定的使用目的。

  房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人,但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人,都有权将其使用的标的物转由他人使用,成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效,拒绝支付租金,只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时,《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。

  承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也可以行使部分出租人的权利,只是其权利的行使要受到一定的限制。

  由于房屋是特定物,双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等,数量则指房屋的面积、间数等。这是房屋租赁合同的主要条款,也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件,例如房屋面积与合同约定有误差,应视为出租方交付的标的物有瑕疵,承租人可要求追究对方的违约责任,可以采取书面形式通知对方要求解除合同,也可以双方经协商减少租金,变更合同内容。

  如果出租人交付的房屋状况与约定不符,承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢?这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付,则承租人不能拒绝支付物业管理费。

  租金由出租人收取,是承租人使用房屋的对价;物业管理费则由物业管理公司收取,是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用,二者不是一个法律关系,不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定,则出租人无权要求承租人支付物业管理费。

  4、相关政策

  四川成都

  四川省成都市进城务工农村劳动者在城镇租住成套私人合法产权住房的,经产权人同意,凭租房协议,进城务工农村劳动者可将本人、配偶和未成年子女户口迁入,作“租住户”登记。成都市公安局深化户籍管理制度改革,进一步调整该市进城务工农村劳动者租房入户政策,取消了租房入户时间限制。

  据成都市公安局副局长何建生介绍,以前的政策对进城务工者入户的限制较多,要租赁指定房屋或具有合法产权房屋,还要租住至少一年。新政策取消了时间和房屋面积的限制,更有利于进城务工者落户。新政策允许进城务工者租住私人住房,但不包括单位产权房和商业店铺。对于“成套”的解释,何建生明确提出,一套房屋包括厨房、卫生间、卧室等,只能有一户居住,也就是说,几人合租或者租住公用卫生间的房屋都不能落户。进城务工者达到落户要求后,只要房屋产权人同意,凭房管部门认定的格式租房合同、用人单位的用工证明就可申请落户。

  “一旦进城务工者不再租住这个房子,房主就要督促他们将户口迁出。”何建生说,租住的房子必须是空户,有进城务工者租的时候就落他们一家的户口,他们走了,另外一家来租时,就要空出来给新的一家落户。户口落到市内后,进城务工者原来的农村户口仍然保留,有朝一日回到农村时,仍然为农村户口。

  此次政策调整针对的对象是成都市户籍人口中的进城务工农村劳动者。据介绍,这将彻底消除用货币“筑起”的农民向城镇转移的门槛,打破因户籍管理阻碍进城务工农村劳动者向城镇居民转变的障碍,实现成都市进城务工农村劳动者真正意义的自由迁徙,使户籍登记地与居住地一致。进城务工农村劳动者户口迁入城镇后,与当地城镇居民享受同等待遇,并继续享受国家和地方给予农村居民的有关优惠政策。

  江苏南京

  依据即将于2011年12月开始实施的《南京市公共租赁住房管理办法》,公租房承租户如果出现不符合规定的七种情形,都要被取消承租资格。

  据了解,公租房是指政府投资或者提供政策支持,限定户型面积和租金水平,供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。

  南京市住建委相关负责人介绍,要被取消承租资格的七种情形分别是:转借、转租公共租赁住房的;改变承租住房居住用途的;无正当理由连续3个月以上未在承租房内居住的;连续3个月或累计6个月拖欠租金经催告后仍不缴纳的;获得其他形式政策性住房保障的;违反物业管理公约拒不整改的;依照租赁合同应当解除的。

  云南红河州

  云南红河州从2006年1月1日起实行的《关于深化户籍管理制度改革,促进公民迁徙自由的决定》中规定:实行州域范围内的公民迁徙自由;在全州取消非农业人口、农业人口的二元户籍结构;打破城乡居民在就业、教育、医疗、社保等方面的区别对待,逐步落实公民平等待遇……

  “只要有租房合同就能落户,而且不管以前是农业户口还是城镇户口,门槛已经非常低了,简直不敢想。”

  红河州的新户籍制度规定,州外公民在红河州拥有合法的住所,或到红河州创业、就业的大中专院校毕业生和引进的人才,与用人单位签订了合法的劳动关系合同,或在州外的父母、配偶、子女,只要本人愿意,均可到红河州落户。红河州居民只要具备这些条件,也可在州内自由迁移。

  为了配合落实这项政策,红河州相关部门还出台了配套文件和规定。红河州教育局的文件称,在义务教育阶段实行划片招生、就近入学的原则,由当地教育部门统一安排入学,外来创业、就业人员子女的收费标准与当地学生一视同仁。以后红河州招考公务员、事业单位招考工作人员、企业用工等也将不会有户籍限制,州内的居民均有平等参与的权利,针对农村人口和外来人员进城务工的各种限制和收费也全部取消。民政局已根据州委州政府的有关户籍改革精神,出台了具体的措施,尤其是在社会保障方面,逐步达到农村和城镇一个标准,“我们现阶段已经开始建立农村部分特困居民最低生活保障制度。”红河州此次户籍改革还将为失地农民设立养老保险制度,所有在城镇工作的“原农村户口”人员将平等享受医疗保险失业保险工伤保险生育保险和独生子女奖励等项目。

  5、注意事项

  房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人,既要清楚自己的权利,也应了解自己的义务。具体来说,房屋租赁合同应包括以下条款:

  1、双方当事人的情况

  合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

  2、住房具体情况住房的具体位置,写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备,简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

  3、住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。

  4、租赁期限

  由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。

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